Droomhuis bij vliegveld, Deel 1: kopers opgelet
Op zoek naar een nieuw huis in Nederland in een rustige woonomgeving? Kijk dan heel goed wat er in de buurt de rust zou kunnen verstoren.
Denkt u dat het voldoende is verkoper te vertellen dat u rust zoekt? Dan kan uw droomhuis weleens een nachtmerrie worden.
Dit ondervinden kopers die in coronatijd op zoek gaan naar een huis in het zuiden van Nederland. Zij wonen in het centrum van Eindhoven. Daar is geen vliegverkeer van en naar het nabije vliegveld. Ze vinden een huis in de omgeving. Vliegverkeer is in die periode niet of nauwelijks waarneembaar.
De koopovereenkomst wordt getekend. Kopers bezichtigen het huis nog eens en komen erachter dat als het ‘oude normaal’ begint zij geluidsoverlast zullen ervaren door het vliegverkeer.
Ze vorderen vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. De rechter wijst de vordering af. Resultaat: een contractuele boete voor kopers van bijna € 100.000.
De situatie
Kopers wonen in het centrum van Eindhoven. Zij zoeken en vinden een ander huis in de omgeving. Zo’n twee weken na de eerste bezichtiging wordt de koop gesloten. De voorwaarden zijn gebruikelijk.
In de weken daarna bezichtigen kopers het huis nog eens. Verkopend makelaar en kopers hebben een telefoongesprek, waarin kopers zeggen:
“Indeed so it would be really helpful if we had this information before deciding to buy the house, because we also come from the center of Eindhoven. There are no flights here. So we did not have this information that sharp and we basically trusted the information we got from you. And when we were there in the house and we visited the house, it was two times we visited with you, one other time in the afternoon. In the evening we went to assess the area. We talked with neighbors. We visited another house -we told you, no?- to get more information. Still we did not hear a single plane passing by. And knowing that at the moment and at the time we were visiting the house, the traffic from the Eindhoven airport was much much much less than a normal time that what will be in a month or two months from now. In a few months from now, it will go back to normal. I think we deserved to know that information because it is considered as environmental noise and when we asked if it’s quiet or not, I think this conversation should have happened then, not now.”
Diezelfde dag stuurt verkopend makelaar dit WhatsApp-bericht naar kopers:
“Goedemiddag, ik heb verkoper gesproken en jullie zijn van harte welkom volgende week woensdag om de tuin en het huis te ervaren. Mochten jullie twijfels hebben zou ik toch adviseren om de woning af te nemen en te bekijken hoe het bevalt. Jullie zouden dan altijd nog door kunnen verkopen en hebben dan geen last van de 10% boete.”
Kopers bezichtigen het huis nogmaals. Niet lang daarna laten kopers aan verkopend makelaar weten dat ze het huis niet af willen nemen. Zij vernietigen de koopovereenkomst op grond van dwaling. Hun advocaat schrijft verkopend makelaar:
“De koopovereenkomst is immers tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken zou de koopovereenkomst nimmer zijn gesloten. Daarbij had het op uw weg gelegen, of op de weg van de verkopende partij, om cliënten adequaat te informeren over de geluidsbelasting van de omgeving, nu dit een essentieel onderdeel van cliënten was.”
Maar verkoper stelt kopers in gebreke omdat zij de waarborgsom van 10% van de koopprijs niet hebben betaald. Ook na acht dagen na de ingebrekestelling betalen kopers de waarborgsom niet. Daarop ontbindt verkoper de koopovereenkomst en verzoekt kopers de contractuele boete van 10% – bijna € 100.000 – te betalen. Dat doen zij niet.
De procedure bij de rechtbank
Kort samengevat:
- Verkoper eist dat kopers de contractuele boete van bijna € 100.000 betalen.
- Kopers eisen dat wordt verklaard dat de koopovereenkomst terecht is vernietigd op grond van dwaling en eisen een schadevergoeding van verkoper.
- Kopers eisen een schadevergoeding van verkopend makelaar wegens onrechtmatig handelen.
Als eerste beoordeelt de rechtbank het beroep op dwaling.
Had verkoper kopers moeten inlichten over het vliegverkeer in de nabijheid van het huis en het daarbij behorende geluid?
Bij beantwoording van deze vraag is het zogenaamde kenbaarheidsvereiste van belang.
Wist verkoper of behoorde verkoper te weten dat dit van doorslaggevend belang was voor kopers?
Nee, oordeelt de rechtbank. Van een koper mag worden verwacht dat als dit zo essentieel is, koper dit uitdrukkelijk kenbaar maakt aan verkoper. Dat kopers in algemene zin aan verkopend makelaar hebben gevraagd of de woonomgeving rustig is, is dus niet voldoende.
De rechtbank overweegt nog dat het daarbij niet uitmaakt dat bezichtiging van het huis in coronatijd plaats vond toen er geen of nauwelijks vliegverkeer waarneembaar was. Verder vindt de rechtbank dat het kopers eigen risico is dat ze geen aankoopmakelaar hebben ingeschakeld.
Het beroep op dwaling slaagt niet. De koopovereenkomst is niet ongeldig wegens dwaling.
Verkopend makelaar heeft niet onrechtmatig gehandeld en is daarom geen schadevergoeding verschuldigd.
Verkoper heeft de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden.
Kopers moeten de contractuele boete van bijna € 100.000 betalen.
Hoe had deze uitkomst kunnen worden voorkomen?
Was geluidsoverlast door het vliegverkeer voor het tekenen van de koopovereenkomst besproken, dan was de zaak anders verlopen.
Denkt u dat de nationale wetten op dit punt uniform zijn in de Europese Unie? Het antwoord is nee. Het koopproces verschilt per lidstaat. Dat maakt het er – in het bijzonder voor internationals – niet eenvoudiger op. Zo is een verkoper in Frankrijk verplicht een koper te informeren over vliegverkeer in de nabijheid en het daarbij behorende geluid. Gezien deze verplichting zou deze zaak in Frankrijk nooit deze uitkomst kunnen hebben gehad. Daarover een volgende keer meer.
Tip: maak gebruik van de bedenktijd
Consumentkopers van vastgoed wil ik meegeven bewust te zijn van de in Nederland geldende wettelijke bedenktijd van drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst. Binnen die termijn kan een consumentkoper zonder opgaaf van reden van de koop af. Een contractuele boete van 10% kan dan nooit verschuldigd zijn.
Meer weten? Neem dan contact met mij op.
(Afbeelding: Unsplash, documerica*, uitsluitend ter illustratie)
(*Running from 1972-75, the DOCUMERICA project’s remit was to “photographically document subjects of environmental concern” in the USA.)