Uw vastgoedtransactie in Nederland en cliëntenonderzoek in vijf vragen

Wist u dat er een Fraude Film Festival bestaat? In 2021 vond de 7^e editie plaats in Amsterdam in het net 100-jarige Koninklijke Theater Tuschinski. Om maar aan te geven hoe zeer de thema’s fraude en fraudebestrijding in de belangstelling staan.

Het zijn nationale en internationale thema’s die dan ook op nationaal en op internationaal niveau tot wetgeving leiden. Denk hierbij aan de Europese anti-witwasrichtlijn, die de lidstaten moeten implementeren in hun nationale wet- en regelgeving. Nederland heeft deze richtlijn geïmplementeerd in de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT).

Deze wet is onder meer van toepassing bij iedere vastgoedtransactie in Nederland. Op basis van deze wet moet een WWFT-instelling (bijvoorbeeld een notaris, een bank of een advocaat) cliëntenonderzoek doen en ongebruikelijke transacties melden aan de Financiële inlichtingen eenheid (ook wel Financial Intelligence Unit-Nederland / FIU-Nederland).

Wat deze wet voor u als cliënt van een notaris bij uw voorgenomen vastgoedtransactie in Nederland betekent, vat ik voor u samen in de volgende vijf vragen die aan u zullen worden gesteld.

1. Wat houdt uw vastgoedtransactie in?

De WWFT is onder meer van toepassing bij iedere aan- of verkoop van een onroerende zaak in Nederland, zoals een perceel grond, een huis of een bedrijfsgebouw, maar ook bij het vestigen van een recht van hypotheek.

U moet de notaris informeren over de achtergrond en het doel van uw voorgenomen vastgoedtransactie.

2. Wie bent u? 

U moet zich kunnen identificeren. Het meest geijkte middel hiervoor is uiteraard het tonen van een geldig legitimatiebewijs. De notaris controleert aan de hand daarvan uw identiteit.

3. Voor rechtspersonen en personenvennootschappen: wie is de uiteindelijk belanghebbende?

Wie heeft er een belang van meer dan 25% in de vennootschap door middel van aandelen, stemrecht of eigendom? Deze persoon is aan te merken als uiteindelijk belanghebbende (ook wel ‘ultimate beneficial owner’ of UBO genoemd). Meerdere personen kunnen UBO zijn. Is er geen UBO? Dan is de persoon die behoort tot het hoger leidinggevend personeel van de vennootschap pseudo-UBO. Meerdere personen kunnen pseudo-UBO zijn.

Ook de (pseudo-)UBO moet zich kunnen identificeren.

UBO’s van organisaties die in Nederland zijn opgericht moeten worden ingeschreven in het UBO-register uiterlijk op 26 maart 2022.

Deze verplichting tot registratie geldt niet voor alle organisaties die in Nederland zijn opgericht.

4. Bent u een politiek prominent persoon?

Oftewel bent u (en/of de UBO) een ‘politically exposed person’ / een PEP? U bent bijvoorbeeld een PEP als u een minister, parlementslid, lid van een hooggerechtshof of ambassadeur bent.

De belastingdienst geeft een overzicht van PEP’s op haar website.

Dit overzicht is niet limitatief en vermeldt bovendien slechts functies in Nederland.

Er kan aanleiding zijn u als PEP aan te merken, terwijl uw functie niet op het overzicht staat. U bent bijvoorbeeld burgemeester en privé bij een transactie betrokken, waarvan de aard meebrengt u als PEP te beschouwen.

Let op, u bent ook PEP als u:

• een naast familielid (partner, kind, schoondochter/zoon, ouder), of
• een naast geassocieerde (u onderhoudt bijvoorbeeld een nauwe zakelijke relatie met de PEP) van een PEP bent.

5. Waar komt het geld voor de vastgoedtransactie vandaan?

Is het geld afkomstig uit bijvoorbeeld een hypothecaire lening, spaargeld of uit uw vennootschap? U moet het verklaren en kunnen aantonen met bewijsstukken, bijvoorbeeld een afschrift van uw bankrekening, uw aangifte inkomstenbelasting, uw jaarrekening, een kopie van uw arbeids-, huur-, schenkingsovereenkomst et cetera.

Tips voor een zo soepel mogelijk proces:

• Verzamel alle benodigde stukken bijtijds op een centrale plek. Niet alleen de notaris, maar ook eventuele andere bij de vastgoedtransactie betrokken WWFT-instellingen kunnen om de stukken vragen.
• Stuur de stukken zodra de notaris daarom vraagt tijdig toe. Volgens de wet mag de notaris de gevraagde diensten pas verlenen, nadat het cliëntenonderzoek is afgerond.

Tot slot:

• Afhankelijk van de vastgoedtransactie kan de notaris om meer informatie vragen.
• Niet alleen een gedegen voorbereiding van de juridisch inhoudelijke kant is van belang voor het slagen van de vastgoedtransactie. Ook andere aspecten komen om de hoek kijken, waaronder procedurele aspecten, zoals de WWFT. Ook ten aanzien daarvan is het van belang goed beslagen ten ijs te komen.

Meer weten? Neem dan contact met mij op.

(Afbeelding: Paul Siewert, Unsplash)