Inschrijven koopovereenkomst in het Kadaster: tien vragen en antwoorden
Het inschrijven van een koopovereenkomst in het Kadaster biedt sinds 1 september 2003 extra wettelijke bescherming. Deze regeling wordt ook wel ‘Vormerkung’ genoemd. Bij invoering was de verwachting dat men hier vaak voor zou kiezen. Maar dit blijkt niet zo te zijn. Gaat het om de koop van een woning wordt vaak gezegd dat je voor het geld beter een blik verf voor de nieuwe woning kunt kopen dan voor inschrijven te kiezen. En dat terwijl inschrijven toch een behoorlijke bescherming biedt.
- Waar beschermt het inschrijven van de koopovereenkomst tegen?
Het beschermt koper (maar voor verkoper kan dit ook interessant zijn) tegen:
- een dubbele verkoop
- een onderbewindstelling
- een verhuring of verpachting
- een kwalitatieve verplichting
- een beslag
- een faillissement, surséance van betaling of schuldsaneringsregeling van verkoper
Als de koopovereenkomst is ingeschreven in het Kadaster en een van deze gebeurtenissen vindt daarná plaats, dan werkt dat niet tegen koper. De koopovereenkomst moet worden uitgevoerd, alsof de gebeurtenis niet bestaat ten aanzien van koper.
- Geldt de regeling alleen voor particulieren?
Nee, de regeling geldt voor iedere partij bij een koopovereenkomst van vastgoed, commerciële partij of particulier, consument of niet.
- Wie kan de koopovereenkomst inschrijven?
Een in Nederland gevestigde notaris.
- Hoe wordt de koopovereenkomst ingeschreven?
De notaris stelt een akte op met een afschrift of uittreksel van de koopovereenkomst en zorgt ervoor dat een afschrift van de akte wordt ingeschreven in het Kadaster.
- Hoe lang biedt het inschrijven van de koopovereenkomst bescherming?
Zes maanden.
- Op welk moment wordt de koopovereenkomst ingeschreven?
Zo snel mogelijk, nadat de notaris weet dat koper of verkoper of allebei de koopovereenkomst willen laten inschrijven. Of als er een specifieke datum is afgesproken, omdat de inschrijving maximaal zes maanden bescherming geeft: op die datum.
- Wie kan de koopovereenkomst in laten schrijven?
Zowel de koper als de verkoper.
Zelfs als in de koopovereenkomst is vastgelegd dat partijen niet voor inschrijving kiezen, kan de koopovereenkomst alsnog worden ingeschreven.
Dit geldt ook als wel is gekozen voor inschrijving, maar onder voorwaarden en de voorwaarden nog niet zijn vervuld.
In die gevallen kan een consument die een woning koopt zelfs zonder dat met verkoper af te spreken de koopovereenkomst in laten schrijven. De regeling mag namelijk nooit in het nadeel van een consumentkoper van een woning worden aangepast.
- Kan iedere koopovereenkomst worden ingeschreven?
Nee.
- Het vastgoed moet bestaan.
Stel dat een appartementsrecht is verkocht, maar de splitsing in appartementsrechten moet nog plaatsvinden. De koopovereenkomst kan dan niet worden ingeschreven. Wel kan hierop in de koopovereenkomst worden geanticipeerd. Een aandeel in grond dat correspondeert met het te vormen appartementsrecht kan worden verkocht. Dan kan de koopovereenkomst wel worden ingeschreven.
- Verkoper moet bevoegd zijn over het vastgoed te beschikken.
Als verkoper bijvoorbeeld nog geen eigenaar is, kan de koopovereenkomst niet worden ingeschreven.
Inschrijven kan wel als verkoper bijvoorbeeld niet de enige eigenaar is, maar een machtiging van de rechter heeft gekregen om het vastgoed alleen aan een ander over te dragen.
- Als een koopovereenkomst met dezelfde partijen in de zes maanden daarvoor al was ingeschreven, kan de koopovereenkomst niet worden ingeschreven.
- Gaat het om koop van een woning door een consument kan de koopovereenkomst alleen tijdens de bedenktijd worden ingeschreven, als de koopovereenkomst is opgesteld en medeondertekend door een in Nederland gevestigde notaris.
- Biedt de inschrijving van de koopovereenkomst ook bescherming tegen een voorkeursrecht van een gemeente?
Niet automatisch.
Een inschrijving in verband met de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (‘WVG’) is namelijk een andere regeling, met andere voorwaarden dan de Vormerkung.
Als zowel aan de voorwaarden van WVG-inschrijving als aan de voorwaarden van Vormerkung wordt voldaan, kan de notaris dat in één en dezelfde akte opnemen.
De inschrijving van de koopovereenkomst vóór de aanwijzing door de gemeente biedt dan ook bescherming tegen dat voorkeursrecht van de gemeente.
- Wat kost het inschrijven van een koopovereenkomst?
Het tarief van het Kadaster wijzigt periodiek. Het tarief van de notaris is vrij.
Houd rekening met gemiddeld een paar honderd euro.
Meer weten? Neem dan contact met mij op.