Maison de rêves près d’un aéroport, Première partie : acquéreurs, soyez à votre garde

En quête d’une nouvelle maison aux Pays-Bas dans un environnement calme ? Soyez attentif à ce qui pourrait perturber le calme dans la proximité.

Si vous estimez qu’il suffit de dire au vendeur que vous cherchez le calme votre maison de rêves pourrait virer au cauchemar.

Des acquéreurs à la recherche d’une maison dans le sud des Pays-Bas pendant la pandémie covid en font l’expérience. Ils habitent au centre d’Eindhoven. Là, il n’y a pas de trafic aérien en raison de l’aéroport à proximité. Ils trouvent une maison dans les alentours. À cette époque le trafic aérien est à peine perceptible.

Le contrat de vente est signé. Les acquéreurs revisitent la maison et se rendent compte qu’ils seraient confrontés à des nuisances sonores aériennes après le retour à la situation pré-covid.

Ils demandent annulation du contrat de vente en raison d’erreur. Le juge rejette la demande. Résultat : une amende contractuelle pour les acquéreurs de presque € 100.000.

La situation

Les acquéreurs habitent au centre d’Eindhoven. Ils cherchent une autre maison dans la même région et en trouvent une. La vente est conclue environ deux semaines après la première visite. Les conditions sont usuelles.

Dans les semaines après la signature du contrat de vente les acquéreurs visitent la maison à nouveau. L’agent immobilier du vendeur et les acquéreurs ont un entretien au téléphone, dans lequel les acquéreurs disent :

« En effet, cela aurait été vraiment utile d’avoir ces informations avant de décider d’acheter la maison, parce que nous venons du centre d’Eindhoven. Là, il n’y a pas de vols. Nous n’étions donc pas bien au courant et nous avons essentiellement fait confiance à ce que vous nous avez dit. Et quand nous étions là, dans la maison, et quand nous avons visité la maison, nous avons visité la maison deux fois avec vous, une autre fois l’après-midi. Le soir nous sommes allés voir les environs. Nous avons parlé avec des voisins. Nous avons visité une autre maison – nous vous l’avons-dit, n’est-ce-pas ? – pour obtenir davantage d’informations. Mais là encore, nous n’avons pas entendu un seul avion passer. Et sachant qu’à ce moment et au moment où nous avons visité la maison le trafic de l’aéroport d’Eindhoven était nettement nettement inférieur qu’en temps normal comme cela sera dans un ou deux mois. Dans quelques mois la situation retournera à la normale. Je pense qu’on avait le droit de savoir ceci parce que c’est considéré comme une nuisance sonore et quand nous avons demandé ci c’était tranquille nous aurions dû l’apprendre, cette conversation aurait dû avoir lieu à ce moment, pas maintenant. »

Le même jour l’agent immobilier du vendeur envoie ce message aux acquéreurs par WhatsApp :

« Bon après-midi, j’ai parlé au vendeur et vous êtes les bienvenus mercredi prochain pour visiter la maison et le jardin et en faire l’expérience. Si vous avez des doutes je vous conseille d’acheter la maison quand même et de voir si ça vous plait. Le cas échéant vous pourriez la revendre et éviter l’amende de 10%. »

Les acquéreurs visitent la maison à nouveau. Peu après, les acquéreurs informent l’agent immobilier du vendeur qu’ils ne souhaitent pas acheter la maison. Ils annulent le contrat de vente sur base d’erreur. Leur avocat écrit ceci à l’agent immobilier du vendeur :

« En effet, le contrat de vente a eu lieu sous l’influence d’une erreur et si l’information avait été présentée de façon équitable le contrat de vente n’aurait jamais été conclu. Il vous incombait à vous, soit aux vendeur, d’informer mes clients correctement sur l’exposition au bruit dans la vicinité, vu que cet élément était essentiel pour mes clients. »

Mais le vendeur met en demeure les acquéreurs pour ne pas avoir versé la caution de 10% du prix d’achat. Huit jours après la mise en demeure les acquéreurs ne paient toujours pas la caution. Ensuite, le vendeur résilie le contrat de vente et demande aux acquéreurs de payer l’amende contractuelle de 10% – presque € 100.000. Ils ne le font pas.

La procédure auprès du tribunal

Un bref résumé :

1. Le vendeur demande que les acquéreurs paient l’amende contractuelle de presque € 100.000.
2. Les acquéreurs demandent une déclaration que le contrat de vente a été résilié à juste titre sur base d’erreur et réclament des dommages et intérêts du vendeur.
3. Les acquéreurs réclament des dommages et intérêts de l’agent immobilier du vendeur en raison de comportement fautif.

Le tribunal évalue d’abord l’appel à l’erreur.

Le vendeur aurait-il dû informer les acquéreurs sur le trafic aérien à proximité de la maison et le bruit qui va avec ?

Pour répondre à cette question il faut tenir compte de ce qu’on appelle l’obligation de notification.

Est-ce que le vendeur savait ou aurait-il dû savoir que cet élément était décisif pour les acquéreurs ?

Non, estime le tribunal. On peut attendre d’un acquéreur pour lequel ceci est tellement essentiel de le faire savoir au vendeur explicitement. Le fait que les acquéreurs aient demandé de façon générale à l’agent immobilier si l’environnement de la maison était tranquille ne suffit donc pas.

Le tribunal considère aussi que le fait que la visite ait eu lieu pendant le covid quand le trafic aérien était à peine perceptible ne change rien. En outre, le tribunal estime que le fait que les acquéreurs n’aient pas fait appel à un agent immobilier pour l’achat est leur propre risque.

L’appel à l’erreur échoue. Le contrat de vente n’est pas nul en vertu d’erreur.

L’agent immobilier du vendeur ne s’est pas comporté de manière fautive et n’est donc pas tenu de payer des dommages et intérêts.

La dissolution du contrat de vente par le vendeur était valable.

Les acquéreurs doivent payer l’amende de presque € 100.000.

Ainsi juge le tribunal.

Comment aurait-on pu éviter cette issue ?

Si les nuisances sonores aériennes avaient été discuté avant la signature du contrat de vente l’affaire se serait déroulée autrement.

Est-ce que vous pensez que les législations nationales dans ce domaine sont uniformes au sein de l’Union Européenne ? La réponse est non. Le processus d’achat est différent selon les pays membres, ce qui complique les choses, surtout pour des gens internationaux. En France, un vendeur est obligé d’informer un acquéreur sur le trafic aérien dans la proximité et le bruit allant avec. Vu cette obligation cette affaire n’aurait jamais eu cette issue en France. Je reviendrai sur cette question la prochaine fois.

Conseil : utilisez le délai de rétractation

Je conseille aux consommateurs-acquéreurs d’immobilier de prendre en compte le délai de rétractation légal de trois jours après la signature du contrat de vente qui s’applique aux Pays-Bas. Dans ce délai un consommateur-acquéreur peut renoncer à l’achat sans donner de raison. Dans ce cas une amende contractuelle de 10% est hors de question.

En savoir plus ? N’hésitez pas à me contacter.

(Image:  Unsplash, documerica*, à titre d’illustration)

(*Running from 1972-75, the DOCUMERICA project’s remit was to « photographically document subjects of environmental concern » in the USA.)