Clause de non-occupation par le propriétaire, acheteurs, faites attention, acheteurs-juristes soyez encore plus prudents

Tout comme une clause de vieillesse, il arrive souvent qu’une clause de non-occupation figure dans les contrats de vente immobiliers. Parfois combinées, ce qui renforce leur impact. Cela se reflète également dans une décision judiciaire récente.

Dans ce cas, les acheteurs constatent après le transfert des vices structurels graves au niveau du grenier. Il y a un risque d’effondrement. Frais de réparation : environ 60.000,– €. Les acheteurs tiennent le vendeur responsable, mais se retrouvent finalement bredouilles. Le fait que les deux acheteurs soient des juristes, jouent également en leur défaveur.

Quelle est la situation ?

Une fondation caritative hérite d’une maison à La Haye. La fondation vend la maison. On utilise le modèle NVM fréquemment utilisé (Association Néerlandaise d’Agents Immobiliers et d’Experts Immobiliers) pour le contrat de vente immobilier. Le contrat de vente contient la « clause habituelle d’utilisation normale » à l’article 6.3. Par cette clause, le vendeur garantit l’utilisation normale du bien vendu.

Ce qui est particulier dans ce cas, c’est que cette clause stipule initialement que la maison a les propriétés d’usage normal en tant que « bien immobilier », mais que cela a été modifié en « logement » à la demande des acheteurs, comme cela est généralement prévu dans un tel contrat de vente. Les acheteurs ont déclaré qu’ils ont convenu avec l’agent immobilier qu’il est important pour eux que la maison puisse réellement être utilisée comme logement.

Avec une « clause de non-occupation », les vendeurs excluent souvent leur responsabilité pour des vices dont ils ne peuvent pas être conscients n’ayant pas vécu eux-mêmes dans la propriété vendue.

L’article 26 du contrat de vente contient une telle « clause de non-occupation par le propriétaire » et se lit comme suit : « L’acheteur est conscient que le vendeur n’a jamais fait usage lui-même du bien vendu et que, par conséquent, le vendeur ne peut pas informer l’acheteur des propriétés ou des vices du bien vendu dont il aurait pu avoir connaissance s’il avait effectivement utilisé lui-même le bien vendu. À cet égard, les parties ont convenu, par dérogation à l’article 6.3 du présent contrat de vente et à l’article 7:17 alinéas 1 et 2 du Code civil néerlandais, que de telles propriétés ou vices sont à la charge et aux risques de l’acheteur et que ceci est pris en compte lors de la détermination du prix d’achat. L’acheteur exempte le vendeur de toutes réclamations éventuelles de tiers. »

Avec une clause de vieillesse, les vendeurs excluent souvent leur responsabilité pour des vices liés à l’âge du bien vendu.

L’article 27 du contrat de vente contient une telle « clause de vieillesse » et se lit comme suit : « L’acheteur est conscient que le bien immobilier a plus de 110 ans, ainsi que les installations de la propriété qui ont plus de 5 ans, ce qui signifie que les exigences de qualité de construction sont considérablement inférieures à celles de nouvelles habitations. À moins que le vendeur n’ait garanti la qualité, le vendeur ne confirme pas la qualité, entre autres des installations techniques, des équipements, des sols, des canalisations d’électricité, d’eau et de gaz, du système d’égouts ni l’absence de pénétration et/ou d’humidité ascensionnelle. Par dérogation à l’article 6.3 de ce présent acte de vente et à l’article 7:17 alinéas 1 et 2 du Code civil néerlandais, l’absence totale ou partielle d’une ou de plusieurs propriétés du bien immobilier à usage normal et spécial et, tout autre non-respect éventuel du bien au contrat sont pour le compte et aux risques de l’acheteur. »

Avant l’achat de la maison, les acheteurs ont fait effectuer une inspection architecturale. Dans le rapport, l’état de la toiture est décrit comme suit :

« Le voligeage n’a été inspecté que partiellement et très localement. Il va sans dire qu’il est impossible d’inspecter toute la surface de la toiture. »

Après le transfert, de graves vices de construction ont été découverts dans le plancher du grenier à la suite de travaux de rénovation. Le cabinet d’architectes conseille de remplacer l’ensemble de la construction du toit.  Frais de réparation : environ 60.000, — €.

Un rapport supplémentaire du cabinet indique :

« Question 1.

À votre avis, les vices que vous avez constatés, sont-ils de graves vices de construction qui entravent une utilisation normale du bien en tant que logement ?

Réponse 1.

Oui, de graves vices de construction ont été trouvés.

Les valeurs de support ne représentent localement que 20% – 30% de la résistance finale de la structure. De ce fait, cela dépasse largement la valeur de calcul, y compris les marges de sécurité.

Il y a un risque d’effondrement. »

Les acheteurs demandent à la fondation de réparer les vices. La fondation décline toute responsabilité.

La procédure au tribunal

Les acheteurs exigent de la fondation le paiement des frais de réparation d’environ 60.000, — €. Les acheteurs tiennent la fondation responsable des vices de la toiture parce que la maison ne convient pas à une utilisation normale comme espace de vie en raison de ces vices. En outre, ils font référence à la « clause d’utilisation normale » dans le contrat de vente.

Lors de l’évaluation des positions des parties, le tribunal explique le contrat de vente d’après :

• le sens que les deux parties pourraient raisonnablement attribuer aux dispositions du contrat de vente, et
• ce à quoi ils pouvaient s’attendre raisonnablement l’une de la part de l’autre.

Le tribunal a statué que les acheteurs auraient dû raisonnablement comprendre que la fondation ne serait pas responsable des vices tels que ceux de la toiture.

Le tribunal est parvenu à cette conclusion, entre autres parce que :

• la « clause de vieillesse » exclut généralement la responsabilité en raison de l’absence de propriétés de la maison pour une utilisation normale ;
• la « clause de non-occupation » et la « clause de vieillesse » sont toutes les deux formulées largement et se renforcent mutuellement.

Selon les principes de raison et d’équité, les acheteurs jugent inacceptable que les restrictions de responsabilité dans les articles 26 et 27 « rejettent » « la clause d’utilisation normale. » Ils réagissent avec indignation. Il est inacceptable que la fondation, en tant personne morale, hérite d’un bien de plus de huit tonnes et qu’elle exclut ensuite toute responsabilité de tous vices éventuels, lorsque ce bien est vendu à des consommateurs.

Le fait que les acheteurs sont des consommateurs et que la fondation est une personne morale, ne change pas le jugement du tribunal. Le tribunal prend même en considération que les demanderesses sont toutes les deux juristes (!).

Que peut-on faire pour éviter un tel résultat ?

Il est compréhensible qu’un vendeur, en l’occurrence une fondation caritative, veuille limiter sa responsabilité autant que possible. Mais il va sans dire qu’un vendeur ne souhaite pas non plus des procédures juridiques après le transfert.

Le tribunal apporte la réponse à cette question : en général, on peut se demander s’il est judicieux d’inclure une garantie d’usage normal dans un contrat de vente si cette garantie est rejetée ou limitée dans le même contrat de vente. En d’autres termes– comme j’ai écrit auparavant – supprimez complètement la « clause d’utilisation normale » dans une situation comme celle-ci. Mieux vaut être clair.

Bien entendu, il est plus avantageux pour un acheteur que la « clause de vieillesse » et la « clause de non-occupation » soient formulées dans un sens moins étendu.

Mais que se passe-t-il si dans ce marché immobilier tendu, la seule option pour un acheteur d’acquérir une maison est de cocher la case ? Dans ce cas, les parties doivent en tout état de cause être conscientes des risques encourus, tant pour l’acheteur (risque de vices et frais) que pour le vendeur (risque de poursuites judiciaires à l’issue incertaine).

Mon conseil ?

Malgré le marché immobilier tendu, ne vous laissez surtout pas emporter par une décision hâtive. Je pense à une déclaration frappante dans l’article du Financieele Dagblad intitulé « Vice caché? En général, l’acheteur est le perdant »: « Les acheteurs disent souvent: j’ai gagné une offre. Mais il ne s’agit pas d’une vente aux enchères de vacances ; c’est la plus grande décision financière de votre vie. »

En savoir plus ? N’hésitez pas à me contacter.

(Image : Jonathan Ybema, Unsplash, uniquement à titre d’illustration)