Clause de vétusté

Les contrats d’achat d’immobilier de droit néerlandais contiennent souvent une clause de vétusté. Le vendeur limite ainsi sa responsabilité quant à d’éventuels vices. La formulation correcte est importante. Surtout si le but est de limiter le risque du vendeur uniquement quant aux vices visés par le nom de la clause : des vices liés à la vétusté.

Clause sur l’usage normal

Dans des contrats d’achat type le vendeur exclut sa responsabilité d’une part et fournit des garanties de l’autre. La clause sur ‘l’usage normal’ du ‘modèle NVM[1]’ est généralement considérée comme une garantie. Avec cette clause le vendeur garantit un usage normal du bien vendu, quoique limité.

Limitation de la responsabilité par la clause sur l’âge

Souvent, le vendeur ferme la porte encore un peu plus en intégrant une ‘clause de vétusté’ dans le contrat de vente.

La formulation est importante. Des malentendus dans ce domaine sont fréquents, comme le montre aussi la jurisprudence. Une fois un juge a décidé que le vendeur ne pouvait pas invoquer la clause de vétusté parce que sinon la clause sur l’usage normal n’aurait pas de sens.

Plus que juste le risque des vices en raison de vétusté pour l’acheteur ?

Dans les contrats de vente de la NVM la clause de vétusté est souvent formulée ainsi :

« L’acheteur est au courant du fait que le bien immobilier date de plus de (…) ans, ce qui signifie que les exigences qu’on peut avoir quant à la qualité de la construction sont (nettement) inférieures que pour les nouvelles propriétés. En dérogation de l’article 6.3 de ce contrat d’achat et de l’article 17 alinéa 1 et 2 du livre 7 du Code Civil Néerlandais l’absence, entière ou partielle, d’une ou de plusieurs caractéristiques pour usage normal et spécifique du bien immobilier et la non-conformité éventuelle du bien en d’autres domaines par rapport au contrat est pour le compte et au risque de l’acheteur. »

Cette formulation peut susciter des questions. Est-ce que le vendeur exclut sa responsabilité pour les vices liés à la vétusté ? Ou bien pour des vices n’ayant aucun rapport avec la vétusté également ?

Limiter le risque de l’acheteur aux vices liés à la vétusté

Si le but est de faire en sorte que l’acheteur porte seulement le risque pour les vices en fonction de la vétusté vous pouvez formuler la clause de la manière suivante et l’intégrer dans les contrats d’achat de la NVM :

Cette formulation est plus claire.

Risque relatif aux vices entièrement pour l’acheteur

Si le but est que l’acheteur porte le risque pour les vices qui n’ont aucun rapport avec l’âge du bien, dans la mesure qu’on puisse transmettre ce risque à l’acheteur, l’article 6.3. avec la clause sur l’usage normal peut être biffée intégralement.

Je choisis ‘biffée’ et pas ‘supprimée’ pour permettre aux parties de voir dans quelle mesure elles ont dérogé au texte type. En outre, c’est une condition pour pouvoir utiliser le texte type.

Cela suffit pour transférer le risque à l’acheteur, vu l’exclusion générale de responsabilité du vendeur. Dans ce cas de figure une clause de vétusté n’est pas nécessaire.

Pour souligner le risque de l’acheteur un article séparé – qui, en raison de clarté ne devrait surtout pas être nommé ‘clause de vétusté’ – avec un texte similaire au texte ci-dessus pourrait être ajouté, par exemple :

« En dérogation de l’article 17 alinéa 1 et 2 du Livre 7 du Code Civil Néerlandais l’absence entière ou partielle d’une ou de plusieurs caractéristiques du bien immobilier pour usage normal et spécifique et la non-conformité éventuelle du bien en d’autres domaines par rapport au contrat est pour le compte et au risque de l’acheteur. »

Reste à savoir si cela devrait être la norme…

En savoir plus ? N’hésitez pas à me contacter.

Ceci est la deuxième partie de deux blogs sur les contrats de vente type.

Cliquez ici pour la partie 1.

[1] Association Néerlandaise d’Agents Immobiliers et d’Experts Immobiliers

(Photo: Chris Ross Harris, Unsplash)