Votre transaction immobilière aux Pays-Bas et la vigilance à l’égard de la clientèle en cinq questions
Saviez-vous qu’il existe un Festival de Cinéma sur la Fraude ? En 2021 la septième édition de ce festival a eu lieu à Amsterdam au Théâtre Royal Tuschinski, qui venait de célébrer son centenaire. La fraude et la lutte anti-fraude sont clairement au cœur des préoccupations.
Il s’agit de sujets pertinents au niveau national et international qui conduisent à une législation nationale et internationale également, comme la directive européenne relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux que les états membres doivent mettre en œuvre dans leur législation et réglementation nationale. Les Pays-Bas ont transposé cette directive dans la Loi sur la prévention du blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (WWFT).
Cette loi s’applique, entre autres, à toute transaction immobilière aux Pays-Bas. En vertu de cette loi une institution-WWFT (par exemple un notaire, une banque ou un avocat) doit montrer une vigilance à l’égard de sa clientèle et mettre au courant la Cellule de renseignement financier (aussi nommée Financial Intelligence Unit-Nederland / FIU-Nederland) de transactions inhabituelles.
Je résume ce que cette loi signifie pour vous en tant que client d’un notaire pour la transaction immobilière que vous envisagez par les cinq questions suivantes qui vous seront posées.
- De quel genre de transaction immobilière s’agit-il ?
La WWFT s’applique entre autres à toute vente ou tout achat d’un bien immobilier aux Pays-Bas, comme une parcelle de terre, une maison, ou un bâtiment non résidentiel ainsi qu’à l’établissement d’un droit hypothécaire.
Vous devez informer le notaire au sujet du contexte et du but de la transaction immobilière que vous envisagez.
- Qui êtes-vous ?
Vous devez pouvoir vous identifier. Le moyen le plus courant est naturellement de montrer une pièce d’identité valable. Le notaire l’utilisera pour vérifier votre identité.
- En cas de personnes morales ou sociétés de personnes : qui est le bénéficiaire effectif ?
Qui a un intérêt de plus de 25% dans la société par moyen d’actions, de droit de vote ou par propriété ? Cette personne peut être qualifiée de bénéficiaire effectif (aussi nommé ultimate beneficial owner / UBO). Plusieurs personnes peuvent être UBO. S’il n’y a pas d’UBO la personne qui appartient au personnel cadre de la société est pseudo-UBO. Plusieurs personnes peuvent être pseudo-UBO.
L’UBO ou pseudo-UBO doit également pouvoir s’identifier.
Les UBOs d’organisations fondées aux Pays-Bas doivent être inscrits dans le registre-UBO le 26 mars 2022 au plus tard.
Cette obligation d’inscription ne s’applique pas à toutes les organisations fondées aux Pays-Bas.
- Êtes-vous une personne politiquement exposée ?
En anglais on appelle ça une politically exposed person / une PEP. Vous (et / ou l’UBO) êtes considéré comme une PEP si vous êtes par exemple ministre, membre du parlement, membre d’une cour suprême ou ambassadeur.
Le service des impôts néerlandais offre un aperçu de PEPs sur son site web.
Cet aperçu n’est pas exhaustif et mentionne uniquement des postes aux Pays-Bas.
Il peut y avoir des raisons de vous qualifier comme PEP alors que votre poste ne figure pas dans l’aperçu, par exemple si vous êtes maire et vous êtes impliqué en tant que personne privée dans une transaction dont la nature mène à vous considérer comme une PEP.
À noter, vous êtes également une PEP si vous êtes :
- un membre de la famille proche (partenaire, enfant, belle-fille/gendre, parent) d’une PEP, ou
- étroitement associé à une PEP (vous avez par exemple une relation d’affaires étroite avec une PEP).
- D’où provient l’argent pour la transaction immobilière ?
L’argent provient-il par exemple d’un prêt hypothécaire, d’épargnes ou de votre société ? Vous devez le déclarer et le montrer avec des justificatifs, comme un relevé de votre compte bancaire, votre déclaration d’impôts, vos comptes annuels, une copie de votre contrat de travail, de location, de donation etcetera.
Conseils pour un parcours en douceur :
- Rassemblez tous les documents nécessaires en temps utile dans un seul endroit. Non seulement le notaire mais aussi d’autres institutions-WWFT concernées par la transaction peuvent vous demander ces documents.
- Envoyez les documents à la première demande du notaire. Selon la loi le notaire doit boucler sa vigilance à l’égard de la clientèle avant de pouvoir fournir les services requis.
Finalement :
- Le notaire peut demander davantage de justificatifs en fonction de la transaction immobilière.
- La réussite de la transaction immobilière ne dépend pas seulement d’une préparation sérieuse au niveau du fond juridique. D’autres éléments, comme des aspects relevant de la procédure comme la WWFT, entrent en ligne de compte aussi. Une bonne préparation s’impose dans ce domaine également.
En savoir plus ? N’hésitez pas à me contacter.
(Photo: Paul Siewert, Unsplash)