Niet-zelfbewoningsclausule, kopers opgelet, kopers-juristen extra opgelet

Net als een ouderdomsclausule komt een niet-zelfbewoningsclausule regelmatig voor in koopcontracten van vastgoed. Soms in combinatie met elkaar en dan versterken ze elkaar. Zo blijkt ook weer uit een recente rechterlijke uitspraak.

In dit geval treffen de kopers na de overdracht ernstige constructieve gebreken aan op de zolderverdieping. Instortingsgevaar is aanwezig. Herstelkosten: circa € 60.000,–. Kopers stellen verkoper aansprakelijk, maar vissen achter het net. Dat beiden kopers jurist zijn, werkt ook nog eens in hun nadeel.

Wat is de situatie?

Een goeddoelstichting erft een woning in een mooie stad achter de duinen. De stichting verkoopt de woning. Het veelgebruikte NVM-model wordt gebruikt voor de koopovereenkomst. De koopovereenkomst bevat de gebruikelijke ‘normaal-gebruikclausule’ in artikel 6.3. Met deze clausule staat verkoper in voor een normaal gebruik van het verkochte.

Bijzonder in dit geval is dat in deze clausule aanvankelijk staat dat de woning de eigenschappen bezit voor normaal gebruik als ‘onroerende zaak’, maar dat dit op verzoek van kopers is aangepast in ‘woonruimte’, zoals over het algemeen wordt opgenomen in een dergelijke koopovereenkomst. Kopers hebben gesteld dat zij met de verkopend makelaar hebben besproken dat het voor hen van belang is dat de woning ook echt als woonruimte gebruikt kan worden.

Met een ‘niet-zelfbewoningsclausule’ sluiten verkopers vaak hun aansprakelijkheid uit voor gebreken waarvan zij niet op de hoogte kunnen zijn, omdat ze het verkochte niet hebben bewoond.

Artikel 26 van de koopovereenkomst bevat zo’n ‘niet-zelfbewoningsclausule’ en luidt:

“Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan de verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.”

Met een ouderdomsclausule sluiten verkopers vaak hun aansprakelijkheid uit voor gebreken gerelateerd aan de ouderdom van het verkochte.

Artikel 27 van de koopovereenkomst bevat zo’n ‘ouderdomsclausule’ en luidt:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 110 jaar oud is, alsmede dat voorzieningen in de onroerende zaak ouder dan 5 jaar zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit heeft gegarandeerd, staat verkoper niet in voor de kwaliteit van onder andere technische installaties, apparatuur, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en voor de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

Kopers hebben vóór de koop van de woning een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Over de conditie van het dakbeschot staat in het rapport:

“Het dakbeschot is slechts deels en zeer plaatselijk geïnspecteerd. Het is vanzelf onmogelijk om het hele dakvlak te inspecteren.”

Na de overdracht zijn naar aanleiding van verbouw ernstige constructieve gebreken aangetroffen op de zolderverdieping. Het bouwkundig adviesbureau adviseert de gehele dakconstructie te vervangen. Herstelkosten: circa € 60.000,–.

In een aanvullend rapport van het bureau staat:

“Vraag 1.

Zijn de door u geconstateerde gebreken in uw ogen ernstige constructieve gebreken die het normaal gebruik als woning in de weg staan?

Antwoord 1.

Ja, ernstige constructieve gebreken zijn aangetroffen.

De constructieve waarden zijn plaatselijk slechts 20% – 30% van de uiteindelijke sterkte van de constructie. Hierdoor overschrijft het ruimschoots de rekenwaarde inclusief veiligheidsmarges.

Instortingsgevaar is aanwezig.”

Kopers verzoeken de stichting de gebreken te herstellen. De stichting wijst aansprakelijkheid af.

De procedure bij de rechtbank

Kopers vorderen de stichting tot betaling van de herstelkosten van circa € 60.000,–. Kopers stellen de stichting aansprakelijk voor de gebreken aan het dak omdat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woonruimte als gevolg van die gebreken. Zij wijzen hierbij op de ‘normaal-gebruikclausule’ in de koopovereenkomst.

Bij de beoordeling van de standpunten van partijen legt de rechtbank de koopovereenkomst uit aan de hand van:

de betekenis die beide partijen over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de koopovereenkomst mochten toekennen, en
wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De rechtbank oordeelt dat kopers redelijkerwijs hadden moeten begrijpen dat de stichting niet aansprakelijk zou zijn voor gebreken als die aan het dak.

De rechtbank komt tot dit oordeel, onder meer omdat:

in de ‘ouderdomsclausule’ aansprakelijkheid wegens het ontbreken van eigenschappen van de woning voor normaal gebruik in het algemeen is uitgesloten;
de ‘niet-zelfbewoningsclausule’ en de ‘ouderdomsclausule’ beide ruim zijn geformuleerd en elkaar versterken.

De kopers vinden het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de aansprakelijkheidsbeperkingen in artikelen 26 en 27 de ‘normaal-gebruikclausule’ ‘overrulen’. Zij reageren verontwaardigd. Het kan toch niet zo zijn dat de stichting, als rechtspersoon, een pand van meer dan acht ton erft en vervolgens, bij verkoop van dit pand aan consumenten, aansprakelijkheid voor alle mogelijke gebreken uitsluit.

Het feit dat kopers consumenten zijn en de stichting een rechtspersoon is, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank weegt hierbij zelfs mee dat eisers beiden jurist zijn (!).

Wat kun je doen om een dergelijke uitkomst te voorkomen?

Het is begrijpelijk dat een verkoper, in dit geval een goeddoelstichting, aansprakelijkheid in vergaande mate wil beperken. Maar natuurlijk zit een verkoper ook niet te wachten op juridische procedures na de overdracht.

De rechtbank geeft het antwoord op deze vraag: in het algemeen kan de vraag gesteld worden of het verstandig is een normaal gebruik-garantie in een koopovereenkomst op te nemen ingeval in dezelfde koopovereenkomst die garantie terzijde wordt gesteld of beperkt. Oftewel – zoals ik al eerder schreef – haal de ‘normaal-gebruikclausule’ maar helemaal door in een situatie als deze. Je kan maar beter duidelijk zijn.

Natuurlijk is het voor een koper gunstiger als de ‘ouderdomsclausule’ en de ‘niet-zelfbewoningsclausule’ minder ruim worden geformuleerd.

Maar wat nou als in deze overspannen woningmarkt de enige optie voor een koper om een woning te bemachtigen ‘tekenen bij het kruisje’ is? Dan zouden partijen zich in ieder geval bewust moeten zijn van de risico’s die eraan kleven, zowel voor koper (risico van gebreken en kosten), als voor verkoper (risico van een juridische procedure met een onzekere uitkomst).

Mijn advies?

Laat je ondanks de overspannen woningmarkt toch vooral niet meeslepen in een overhaaste beslissing. Ik denk dan aan een treffende uitspraak in het FD-artikel ‘Verborgen gebrek? De koper is meestal de klos’: “Kopers zeggen vaak: ik heb een bieding gewonnen. Maar het is geen vakantieveiling; het is de grootste financiële beslissing van je leven.”

Meer weten? Neem dan contact met mij op.

(Afbeelding: Jonathan Ybema, Unsplash, uitsluitend ter illustratie)