Blogserie appartement en verbouwen / Deel 1: check de akte van splitsing
Het plan leek helemaal top
Maar het werd een VvE rel
Voor een uitbouw bovenop
Moest de akte op de schop
Al was het maar voor … een dakkapel
(21 maart 2021 Wereld Poëziedag)
Of het nu een woning, bedrijf of kantoor is: heb je een appartement en plannen voor verbouwing? Check dan van tevoren de akte van splitsing. Meestal is er voor een verbouwing toestemming van de vergadering van eigenaars nodig. Soms moet de akte van splitsing zelfs worden aangepast om te kunnen verbouwen.
Toestemming voor verbouwing
Ga je je appartement verbouwen? Dan ben je waarschijnlijk al nagegaan of je een omgevingsvergunning nodig hebt. En of je eruit komt met een aannemer. Of dat je het zelf gaat doen.
Kijk ook hoe het is geregeld in de akte van splitsing. Meestal is er voor een verbouwing toestemming van de vergadering van eigenaars nodig.
Zwaardere eisen aan toestemming als splitsing moet worden aangepast
Soms is dat niet genoeg en moet zelfs de akte van splitsing worden aangepast.
Is er wel toestemming voor de verbouwing, maar wordt de splitsing niet aangepast, dan is die toestemming niet geldig. En de verbouwing dus ook niet.
Wordt de splitsing wel aangepast, dan moet het VvE besluit daarvoor met het juiste aantal stemmen zijn genomen. Hoeveel stemmen er nodig zijn, volgt uit de akte van splitsing en de wet. Maximaal alle stemmen. Minimaal 4/5 van alle stemmen, oftewel 80%.
Voor het VvE besluit voor de toestemming voor de verbouwing zijn dan evenveel stemmen nodig als voor het VvE besluit voor de aanpassing van de splitsing.
Wanneer moet de splitsing worden aangepast?
Niet voor iedere verbouwing is een aanpassing van de splitsing nodig. Wordt er iets verbouwd in een gedeelte dat al privé is, bijvoorbeeld de bouw van een berging in een privétuin, is alleen de toestemming van de vergadering nodig.
Maar wordt er aangebouwd, waardoor er een extra verdieping ontstaat, moet de splitsing worden aangepast. De contouren en de samenstelling van het gebouw veranderen namelijk. De tekening die bij de splitsing hoort, zal dan ook moeten worden aangepast, zodat deze de nieuwe situatie correct weergeeft.
Aanpassing van de splitsing ook bij een dakkapel?
Soms is het niet eens van belang of de contouren van het gebouw veranderen voor de vraag of een splitsing moet worden aangepast. De inhoud van het reglement is ook van belang.
In twee recente uitspraken van gerechtshof Den Haag speelde dit. Beide zaken gingen over hetzelfde gebouw. Een van de eigenaars had de zaken aangespannen.
In de ene zaak wilde deze eigenaar dat de toestemming van de vergadering voor het plaatsen van een dakkapel bij een woning ongeldig zou worden verklaard. De eigenaar vond dat de splitsing moest worden aangepast. Het gerechtshof was het hiermee eens. De toestemming was ongeldig, omdat de splitsing niet werd aangepast.
Het gerechtshof keek naar het reglement, waarin stond dat raamkozijnen en daken gemeenschappelijk van de eigenaars zijn. Door het plaatsen van de dakkapel werd de omvang van het woonappartement groter. Dat bracht bovendien een andere kostenverdeling met zich mee. Daarom moest de akte van splitsing worden aangepast.
Zelfs bij een dakraam …
De andere – parallel lopende – zaak was soortgelijk. Daarin werd de toestemming ongeldig verklaard voor het plaatsen van … twee dakramen. Ja, zelfs voor het plaatsen van een dakraam kan het nodig zijn dat de splitsing wordt aangepast.
Anders nog iets?
Nog een paar aandachtspunten:
- Er kan een nieuwe tekening nodig zijn.
- Sommige andere gerechtigden moeten ook toestemming verlenen. In ieder geval hypotheekbanken.
- Er kan een splitsingsvergunning nodig zijn als er een extra woning of extra woningen worden gecreëerd door de verbouwing. Iedere gemeente heeft haar eigen beleid.
- De procedurevoorschriften moeten worden gevolgd voor de vergadering waarin de toestemming voor de verbouwing en de aanpassing van de splitsing worden voorgesteld. Meestal kan een besluit ook buiten vergadering worden genomen, mits iedereen die een stem kan uitbrengen schriftelijk met het voorstel instemt.
- De wijziging moet in een notariële akte worden vastgelegd, eventueel met tekening. Door de inschrijving in het Kadaster van die akte gaat de wijziging in.
Meer weten? Neem dan contact met mij op.
Dit is deel 1 van vier blogs over appartement en verbouwen.
Klik hier voor deel 2.
Klik hier voor deel 3.
Klik hier voor deel 4.
(Afbeelding: Andrea Davis, Unsplash)